Nepremičninski agent: Kar zmrazi me, ko se postavim v kožo novega lastnika

Slovenija je država s srednjo potresno nevarnostjo. Po karti potresne nevarnosti poteka pas največje nevarnosti čez osrednjo Slovenijo od severozahoda proti jugovzhodu. V tem pasu so najbolj ogroženi Bovško z Breginjskim kotom, širša okolica Ljubljane in območje Brežic. V Ljubljani so v potresni ogroženosti izpostavljene nearmirane stolpnice, zgrajene konec 60. let, večina teh stolpnic pa je v širšem centru mesta. To so starejše stolpnice ob Streliški, Štefanovi, Rozmanovi, Pražakovi, Cigaletovi in Hudovernikovi ulici ter na Hrvatskem trgu v Ljubljani.



Po besedah dveh sogovornikov, nepremičninskih strokovnjakov Romana Prskala iz nepremičninske agencije Metropola IN in Alena Komića iz agencije ABC nepremičnine, kupci pri nakupu stanovanj skoraj ne posvečajo pozornosti, ali so stavbe potresno varne ali ne, cene pa v primerjavi s potresno varnejšimi nepremičninami niso niti bistveno nižje, kot bi lahko pomislili, temveč ponekod celo dražje.

Po Komićevih izkušnjah so kupci pri nakupu stanovanj v stavbah, ki niso bile protipotresno grajene, še nekoliko previdnejši, medtem ko kupci starejših hiš temu vprašanju ne posvečajo pozornosti, zato je cena stanovanj nekoliko nižja in se prodaja nekoliko zavleče. »Težko je oceniti in reči da je cena 5, 10 ali 20 % nižja. V Ljubljani je nekaj višjih blokov oz. stolpnic, ki niso potresno varne, ampak se tudi med seboj nekoliko razlikujejo. Nekatere so vseeno varnejše od drugih zaradi različnih dejavnikov in načina gradnje. Pri nekaterih bi bile zunanje ojačitve celo smiselne in bi varnost bistveno izboljšale. Pri drugih pa niti to ne bi pomagalo.«

Na Streliški so v zadnjih dveh letih cene dosegle 3400 evrov/m²

Prskalo priznava, da kot nepremičninski posrednik nima izkušenj s prodajo rabljenih stanovanj v kateri izmed teh potresno nevarnih stavb v Ljubljani, zato težko komentira, kako potresna ogroženost objekta vpliva na prodajno ceno nepremičnine, a kot pravi, je zanimivo to, da se s to problematiko kupci stanovanj v večini primerov sploh ne ukvarjajo.



»Večino kupcev najbolj zanimajo cena in lokacija nepremičnine, stvarno in pravno stanje nepremičnine ter možnost parkiranja. Nato se ukvarjajo s pridobivanjem finančnih sredstev za nakup nepremičnine, ne pomislijo pa na potresno ogroženost stavb, kar dokazuje tudi to, da so bile dosežene dejanske transakcijske cene nekaterih prodanih rabljenih stanovanjskih enot (konkretno v ogroženi stolpnici na Streliški ulici) tudi blizu 3400 evrov/m².«

Prskalo: Če pomislim na novega lastnika, me kar zmrazi

 
Lokacija stavbe na Streliški je resda v bližini centra mesta, a po mnenju Prskala cena vendarle močno odstopa navzgor od povprečne cene rabljenega stanovanja, ki je v letu 2020 znašala okoli 2800 evrov/m².



»Cena 3400 evrov/m² za 60 let staro, sicer delno obnovljeno stanovanje v potresno ogroženi stolpnici brez zagotovljenega parkiranja se mi zdi absolutno previsoka. Če pomislim, da novega lastnika lahko doletijo tudi stroški protipotresne obnove, pa me kar zmrazi… Žal je to tako, na nepremičninskem trgu v Ljubljani, kjer je že nekaj let čutiti pomanjkanje stanovanj zaradi 'pretirane lakote' kupcev, po teh stanovanjih pa se lahko izvedejo tudi prodaje, pri katerih cena nepremičnine ne sovpada z dejanskim stanjem nepremičnine,« pravi Prskalo.

Za zunanje ojačitve stavb tudi do 180.000 evrov na stanovanje

Sodeč po v raziskavah o protipotresni varnosti, bi bilo pet od 15 problematičnih stolpnic v Ljubljani treba porušiti in zgraditi nove, pri 10 objektih pa bi bilo ustrezno protipotresno varnost možno doseči že z notranjo oziroma zunanjo ureditvijo, meni Prskalo. »Po nekaterih ocenah naj bi tako zunanje kot tudi notranje utrditve stale v povprečju pet milijonov evrov za zgradbo oziroma več kot 110.000 evrov za stanovanjsko enoto. Nadomestne novogradnje stolpnic pa bi stale v povprečju skoraj osem milijonov evrov, kar pomeni slabih 180.000 evrov na stanovanjsko enoto. Lastniki stanovanj so jasno v skrbeh, saj teh sredstev za sanacijo ne morejo zagotoviti.«
 
V zadnjih petih letih, ko je ponudba novih in rabljenih stanovanj v Ljubljani slaba, večjih potresov pa tudi ni bilo, so na potresno ogroženost pri nakupu stanovanja pomislili le redki, a kot priznavata strokovnjaka bi vprašanja kupcev o potresni varnosti stavbe zaradi nedavnih potresov na Hrvaškem lahko tudi v Sloveniji postala pogostejša.